白名单下沉
文/乐居财经 曾树佳房地产融资的春风，仍在吹佛。过去的半个多月时间里，房地产融资“白名单”下沉到项目，并不时被推送了出来。一旦有项目入围，房企就犹如拿到了一张融资“通行证”，增加为项目获取流动性的概率。申报项目不论公司性质，只要符合设定的标准与条件，审核通过即可被列入，这给了地产民企新的融资窗口。在一份份名单里，项目名称、数量，以及融资金额，都清晰明确，其中民营企业的项目，占据了较大比例。这套融资协调机制，只助力那些情况较为明朗的项目，对于债权复杂、难以复工的项目，并不会将其纳入进去。一众出险而积极自救的房企，如融创、碧桂园、旭辉等，都有所收获，其分布于国内各城市的项目，不少均已入围。而银行们，也紧锣密鼓地忙了起来，接收了名单之后，它们将加快审查与落地，给出反馈。从年前至今，这项工作还在持续进行。不过，“白名单”只是个推送名单，项目最终能否拿到融资，决定权仍在金融机构手上。当前，金融机构对发放地产贷款的态度，较为谨慎，它们也有自己的一套风险衡量机制。拉长的白名单首批房地产项目“白名单”，被拉得很长。截至1月底，26个省份170个城市，已建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目白名单，并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。一切都在加速推进，商业银行接到名单后，按规程审查项目，2月初已向27个城市83个项目，发放贷款共178.6亿元。春节期间，多家银行没有“打烊”，仍在进行相关的工作安排。乐居财经综合获悉，目前中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、邮储银行、交通银行六大行至少获取、对接了8200个项目。在一份份名单里，项目名称、数量，以及融资需求，都清晰明确。与以往不同，名单中的民营企业，占据了较大比例。比如，湖北首批221个房地产项目，民企及其他类型企业项目达172个，融资需求达428.5亿元，占整体需求的60.2%。其他地区也呈现出类似的趋势。天津白名单里的项目，涉及17家民营企业、4家国有企业和1家混合所有制企业。总体捋下来，首批房地产项目名单中，84%的项目，属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。受益的房企，多是面对流动性逆境，积极自救的主体。近来，他们先后宣布自身有项目被纳入名单，且项目数量在持续增加，流露出欣喜之情。2月初，已通过债务重组方案的融创，便有超过90个项目入围，包括北京、天津、成都、重庆、郑州、沈阳、青岛、武汉等20城市都已落地。而碧桂园确认已获批的项目超过30个，包括河南、湖北、四川、山东、重庆等地的多个项目，均在属地政府“白名单”内。另一家暂时“蹲下去”的房企旭辉，则已获批进入“白名单”项目18个，分布在重庆、昆明、北京、天津、太原、武汉等城市。金科在全国亦有53个项目入围，其自称“后续随着新的融资到账，项目开发运营的资金压力，将得到进一步缓解。”除此之外，诸如佳兆业、中南建设、远洋、弘阳、中骏、世茂等，也有一定数量的项目被列入融资名单，不一而足。CRIC监测数据显示，2024年首月，65家典型房企的融资总量为414.54亿元，环比增加25.5%，同比减少29%。目前，房企融资的趋势，仍是在回暖之中处于低位，项目白名单融资的推进，或许能使房企的融资量，在短时间内得到改善。融资“路引”回过头看，此次翻开的融资新篇，仅用数天时间就铺开了。广西南宁，打响了房地产项目白名单推送的“第一枪”。1月30日，有消息称，广西南宁市已建立房地产融资协调机制，并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。名单中，北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元的开发贷款。同一天，重庆也筛选出了首批房地产项目，数量达到314个，该名单送达至28家主要银行，包括大型银行、股份制银行、异地城商行及三家市属法人银行。这批项目的总融资需求，约为830亿元，涉及22家融资机构。随后，跟进的城市越来越多，白名单的长度，越拉越长。昆明、青岛、成都、武汉、天津等，也均建立起房地产协调融资机制。在执行层面，各地都较为重视，制定推进措施。比如，天津提到，其遵循房企自愿申请原则，通过区级协调机制进行项目筛选，再由市级协调机制进行项目会商。而成都，则在房地产市场平稳健康领导小组下设专班，专项负责城市房地产融资协调机制，增加相关银行为成员单位，增加明确金融监管等部门的责任，与任务分工。此前的1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会议，共有35个重点城市参会。会上，要求各地针对具体项目，研究并提出可获融资支持的房地产项目名单。由此，拉开了精准对接项目融资的帷幕。“白名单”的运作，大概分三步，依次为“筛选项目、对接资金、跟踪落实”。据知情人士透露，申报项目不论公司性质，只要符合设定的五个标准与条件，经地方主管部门审核通过，即可被列入。入选的项目，必须处于在建状态、拥有与融资额相匹配的抵押物、预售资金未被挪用或已追回挪用资金、愿意接受贷款资金封闭管理，且初步制定了贷款资金使用计划和完工计划等。换言之，这套融资协调机制，只助力那些情况较为明朗的项目，对于债权复杂、难以复工的项目，并不会将其纳入进去。此外，进入白名单的地产项目，也只是拿到了一张融资“路引”，要想真正拿到融资，还要经过金融机构的风险权衡，筛选之后才发放贷款。而目前，银行对于向房地产发放贷款，是较为审慎的。下沉到项目各城市纷纷践行融资协调机制，出发点在于，有针对性地支持项目。这两年，适时调整、出台的调控政策，正在促进行业出清与回暖。降首付、降利率、认房不认贷等政策，已在去年的金九银十里，为楼市迎来了久违的热闹，但房企销售仍缺乏后劲。这种情况下，房企们更需要融资的加持。早在2022年底，信贷、债权、股权融资“三支箭”令地产人拨云见日，而去年“一视同仁”的融资政策再次被强调，身处流动性逆境的民企迎来新的机会。去年11月，金融监管部门拟扩围房企白名单，约50家国有和民营房企位列其中，比此前提及的“系统重要性优质房企”，范围更大。彼时有消息称，进入这份白名单的主体，覆盖了大部分头部和腰部企业，他们能够获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持。一段时间内，名单里有哪些房企，一直是外界猜测的重点。但不久后，各座城市推送的新白名单显示，其支持的对象，并非聚焦在地产商个体上。今年1月，住建部、金监总局联合发布的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，便提及支持主体由“企业”细化到“项目”维度，进一步区分房地产项目风险与企业集团风险。原因在于，房企普遍是集团公司加项目公司的架构，然而集团公司出现债务风险，并不能与项目无法交付划等号。据业内分析，此举区分了项目风险和公司债务风险，避免金融机构对出险房企的所有项目搞“一刀切”。这一方面保障了正常项目开发建设环节融资平稳，确保项目完成交付，另一方面，项目销售回款也能反哺企业，进而缓解企业流动性压力。在深度调整期里，“救企业”与“救项目”一直是被热议的两种方式。近年来，房企引战、获得专项借款的实例并不少见，但出险房企并非注入流动性，就能走出困境；反观若是救项目，则更容易显现出效应。尤记得2022年，对于遇困项目，部分城市甚至出面协调引入国央企与金融机构，并在国家2000亿纾困基金的定调下，加大重点项目的盘活进度与规模。那时候，郑州、湖北、浙江、南宁等地，也开启了自身的地方性纾困基金，少则几十亿，多则数百亿。典型如郑州，这座城市不仅设立了百亿纾困基金，还开启“大干30天”的复工方案，意在以点带面，改变现状。彼时它将纾困基金、并购贷、代建等方式，多管齐下，并动员各方力量，清除阻碍“保交楼”工作的“拦路虎”，避免开发商“表演性复工”。眼下，首批房地产项目“白名单”出炉，无论是数量，还是执行力，均是在此前支持项目的基础上，又一次进阶。
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